Energieindex van 2,05 naar 0,53 voor € 56.000,- per woning: Groot Onderhoud 93 dijkwoningen IJsselmuiden

De Dijkwoningen maken onderdeel uit van een complex van 136 woningen. Vanuit het strategisch voorraadbeleidsplan blijkt dat er in de toekomst behoefte blijft bestaan aan een deel van deze grote gezinswoningen. Om die reden is besloten 93 woningen grondig aan te pakken, zodat ze voorbereid zijn op de toekomst. De overige woningen hebben het verkooplabel gekregen. Voor deze woningen voeren we regulier onderhoud uit.

De woningen zijn in 1974-1975 gebouwd en maken onderdeel uit van het grootste complex van Beter Wonen. De woningen kenmerken zich door een ‘goedkope bouw’. Dit is terug te zien aan de toegepaste materialen. De toegepaste gevelstenen zijn van een slechte kwaliteit, er is geen afwerkvloer toegepast op de zolder en de eerste kozijnen zijn 20 jaar na de nieuwbouw al vervangen. Het casco van de woning is volledig van beton en de woningen zijn gefundeerd op heipalen. Dit vormt een stabiel uitgangspunt om de woningen, qua technische staat, langer door te exploiteren.

Werkwijze en resultaten

De 93 woningen zijn maximaal geïsoleerd. De gevel is afgepeld en opnieuw, met spouwisolatie opgebouwd. Per woning is bepaald welke maatregelen daarnaast nog uitgevoerd moeten worden. Denk hierbij aan dak-, vloerisolatie, triple glas en MV met co2 en hygro-sturing. Met deze ingrepen komen we in aanmerking voor STEP-subsidie. Het resultaat van de maatregelen is (onderstaande waardes zijn gemiddelden):

Isolatie woning van energie index 2,05 naar 0,53
Oorspronkelijke energetische staat woning	(D) 2.05
Dakisolatie 120mm Rc 3,5	-0.49
Vloerisolatie Tonzon Rc 3,8	-0.05
Zonnepanelen achterzijde 9 stk. of voorzijde 12 stk ivm dakramen	-0,27
Beglazing uitgevoerd in HR++ glas	-0.04
MV box met Co2 sturing en winddruk gestuurde roosters	-0,13
Toepassing renovatiejaar door isoleren totale schil	-0,25
Vervangen huidige cv ketel door nieuw (HRWW + hulpenergie)	-0.12
Gevel afpellen en nieuw isoleren Rc 4.5	-0.08
Tripple glas ipv HR++	-0.09
Deuren en panelen isoleren	-0.02
Nieuw label woning na maatregelen	(A++) 0.53

Businesscase corporaties

De totale investering is uitgekomen op € 5.185.510 (€ 55.758 p/w) incl. BTW. Een deel van de kosten wordt gedekt vanuit de reguliere onderhoudsbegroting en de huurverhoging voor de duurzaamheidsmaatregelen. De levensduur van de woningen is met 36 jaar verlengd en de meerjarenonderhoudsbegroting geactualiseerd. Per saldo stijgt de bedrijfswaarde van het complex. Doordat we 43 woningen toegevoegd hebben aan de verkoopvoorraad kan de investering vanuit eigen middelen gefinancierd worden.

Bewoners

De bewoners zijn via het instellen van een bewonerscommissie in een vroegtijdig stadium betrokken bij het project. Daarnaast zijn alle huurders individueel bezocht en via nieuwsbrieven op de hoogte gehouden. Uiteindelijk heeft dit geresulteerd in een 100% deelname. Gedurende de werkzaamheden hebben de bewoners de nodige overlast ervaren. Al met al zijn ze zeer tevreden over het eindresultaat.

Geleerde lessen en advies

Het project kende een stroeve start. Zo werden we met onvoorzien asbest geconfronteerd en moest de aannemer het ‘ritme’ vinden. Wat daarbij niet hielp is dat de werkzaamheden in november gestart zijn waardoor de bewoners extra overlast ervaarden (kou en vertraging). In onze planning hadden we de werkzaamheden in 2 delen opgesplitst zodat de werkzaamheden in de periode maart – oktober uitgevoerd konden worden. Op advies van de aannemer is het een treintje geworden. We hadden achteraf vast moeten houden aan onze eigen planning.