UPDATE | Duurzaam NoWozo – waar waarde wordt gecreëerd
Een update van Freek Kranen – Werkplaatscoördinator Verduurzamen Woningen
Mij werd gevraagd eens terug te kijken op de resultaten van Duurzaam NoWoZo, een groep van woningbouwcorporaties die met regelmaat onder begeleiding van Pioneering de koppen bij elkaar steekt en spreekt over de uitdagingen van deze tijd. Uiteraard vanuit het perspectief van de almaar groeiende noodzaak om te verduurzamen. Een interessante vraag, want wanneer de term resultaten wordt gebruikt, verwacht men concrete, tastbare zaken als antwoord daarop. In geval van Duurzaam NoWoZo is dat lang niet altijd zo, maar waarde is er alom. Een kijkje in de wereld van de samenwerkende woningbouworporaties.
Het gevoel van het collectief
In de afgelopen, zeg, twee jaar heb ik de groep zien groeien op het gebied van onderling vertrouwen, openheid en kwetsbaarheid. Steeds vaker worden uitdagingen waar men in de praktijk tegenaan loopt zonder schroom op tafel gelegd, waar deze voorheen vooral intern opgelost dienden te worden. Opvallend is dat deze openheid en kwetsbaarheid keer op keer wordt beloond met een niets aflatende bereidheid elkaar te helpen. Vaak binnen enkele dagen komen antwoorden, voorbeelden en oplossingen op tafel waaruit de vragensteller direct inspiratie en handelingsperspectief haalt. Het onderling delen blijkt van grote waarde voor eenieder. Men herkent zich in elkaars vraagstukken en ziet dat deze niet individueel maar collectief kunnen worden gedragen.
Op het eerste oog lijkt dit een vrij ‘soft’ resultaat, dat begrijp ik. Echter, deze ontwikkeling staat nadrukkelijk voor een cultuurverandering waarbij de neiging groeit om samen op te trekken in uitdagingen die ons verbinden. Wat daarbij fascinerend is, is het fenomeen dat deze cultuurverandering zich niet alleen tussen de corporaties ontvouwt maar ook in de relatie met de buitenwereld, in dit geval de uitvoerende marktpartijen. Dit zien we onder meer terug in de toenemende interesse in Resultaat Gericht Werken (RGS), waar een nadrukkelijk open en langdurige samenwerking tussen opdrachtgever en opdrachtnemer centraal staat. Ook groeit vraag naar meer vernieuwende uitvraagprocessen waar marktpartijen al in een vroeg stadium worden gevraagd mee te denken over oplossingsrichtingen.
Een voorbeeld is de innovatieve uitvraag van SWZ die in het voorgaande jaar door Pioneering is gefaciliteerd. Tijdens dat proces hebben betrokken partijen ervaren dat het open delen van kennis, ervaring en netwerk in zijn geheel niet bedreigend is, maar juist leidt tot nieuwe inzichten, meer vertrouwen en betere resultaten. Het is een aanpak om op voort te bouwen én om te verbeteren, want punten van kritiek zijn er zeker en ook de uiteindelijke oplossingen bleken niet altijd zo vernieuwend als gehoopt.
Ondanks de groeiende samenwerking en uitwisseling kun je de stelling innemen dat werkelijke resultaten van Duurzaam NoWoZo voorlopig uitblijven. De verduurzaming van de eigen portefeuille gaat door, en wordt almaar slimmer en efficiënter georganiseerd. Deze resultaten zijn alleen niet rechtstreeks toe te schrijven aan het collectief, maar worden door de individuele corporaties behaald. Als daaraan voorafgaand is geput uit de bron van kennis en inspiratie die Duurzaam NoWoZo heet, is dat alleen maar mooi.
Uitdagingen en kansen voor de toekomst
De gesprekken binnen Duurzaam NoWoZo zorgen niet alleen voor inspiratie, maar leggen ook uitdagingen en dilemma’s bloot waar men sectorbreed tegenaan loopt. En dat is goed, want het erkennen van een probleem is de eerste voorwaardelijke stap naar een oplossing ervan. Een aantal wil ik eens specifiek onder de aandacht brengen. Dit, omdat het al dan niet voortvarend oppakken ervan doorslaggevend kan gaan zijn voor een succesvolle transitie naar een duurzame gebouwde omgeving.
1. Meer ruimte, minder mogelijkheden
Een opvallend fenomeen is dat corporaties lijken te worstelen met het wegvallen van de verhuurdersheffing. Dit klinkt vreemd, want met het wegvallen van de verhuurdersheffing ontstaat er een aanzienlijke verbetering van de financiële boekhouding en is er meer ruimte om te investeren in de verduurzaming van de portefeuille. Het probleem is dan ook niet van financiële, maar van organisatorische aard. Gesteld kan worden dat over de gehele linie sprake is van krapte, en dan met name in het personeelsbestand. De vele openstaande vacatures tonen een schrijnend tekort aan projectmanagers, vastgoedbeheerders en technisch onderlegde adviseurs. Er is wel geld, maar het ontbreekt aan organisatie- en uitvoeringskracht. Een oplopende beleidsdruk – er moet immers ook veel meer en sneller gebouwd worden – leidt tot een toenemende spanning binnen de organisaties.
Corporaties zijn er voor de huurders, en beheersing van woonlasten is vrijwel zonder uitzondering een speerpunt. Met de stijging van materiaalprijzen als gevolg van tekorten en verstoringen in de logistieke ketens komen de stichtingskosten en kosten voor renovaties flink onder druk te staan, wat direct leidt tot stevige dilemma’s: gaan we toch de huren verhogen of beschermen we de huurder en accepteren we negatieve projectresultaten? Als kers op de taart hebben de uitvoerende marktpartijen een tekort aan personeel en volle agenda’s. Daar waar aan de opdrachtgevende kant ambities worden opgevoerd, blijkt de markt het tempo niet te kunnen bijbenen. Gevolg van dit alles: een uitstel van projecten en een vertraging in de voortgang van de verduurzaming van de portefeuilles.
Steeds maar weer wordt bevestigd dat de transitie naar duurzaam niet zozeer een financieel maar een organisatieprobleem is. Organisatie van binnenuit en organisatie van de markt. Deze ontwikkelingen maken een nauwere samenwerking interessant. Ik stel mij de vraag: hoe het zou uitpakken als corporaties op regionaal het dagelijks onderhoud bijeen brengen in een daar speciaal voor ingerichte werkmaatschappij? Of: wat zouden de effecten zijn als aanbreng, beheer en onderhoud van energetische verbetering volledig wordt weggezet bij daarop toegespitste coöperaties?
2. Bouwstromen voor de toekomst
De huidige situatie en de almaar groeiende vraag brengen ook een eerder uitgesproken behoefte nadrukkelijk aan het daglicht: industrialisatie van nieuwbouw en renovatie. Het lijkt niet slechts een antwoord op de personeels- en materiaaltekorten, een groeiende nieuwbouwurgentie en de behoefte aan beheersing van de stichtingskosten, maar eerder een noodzakelijke voorwaarde om de maatschappelijk vraag überhaupt bij te houden. Er moet meer, beter (lees: duurzamer, circulairder) en sneller gebouwd worden in een context van personeels- en materiaaltekorten, een gebrek aan ruimte en snel oplopende grond- en kostprijzen. Standaardisatie en maximale efficiëntie lijken nodig om in deze context tot voldoende resultaat te komen.
In verschillende verschijningsvormen is in het afgelopen decennium gepoogd te komen tot zogenaamde bouwstromen: duurzame, toekomstgerichte afspraken tussen corporaties en ontwikkelaars enerzijds en de woningbouwindustrieën anderzijds, over zowel aantallen als kwaliteit. De merken Energiesprong, De Stroomversnelling Huur en de Renovatieversneller komen u vast bekend voor. Veelal zijn deze bewonderenswaardige initiatieven voortvarend van start gegaan maar hebben niet het vervolg gekregen dat ze verdienden. Te vaak werd ‘a’ gezegd, maar bleef ‘b’ achterwege. En nu staan we weer op hetzelfde punt. Het wordt tijd om vooruit te kijken, om te durven investeren en voor een langere termijn afspraken te maken over industriële woningbouw en -renovatie.
Hierin is de rol van de lokale overheid en de welstand doorslaggevend. Een uitgekiend samenspel is nodig om ronkende verhalen om te zetten in aansprekende resultaten. In het verlengde van bovenstaande zijn namelijk afspraken nodig over:
- plekken waar die vele woningen bijgeplaatst kunnen worden;
- over de keuze van de meest geschikte energieoplossing in wijken;
- over de gewenste esthetische kwaliteiten en variaties waaraan fabrieksproducten moeten voldoen, en;
- over beheersing van de grondprijzen en daarmee de stichtingskosten.
Een delta-akkoord regionale woningbouw zou zo gek nog niet zijn. Maar wie pakt hierin het initiatief? Inmiddels staan er in Oost-Nederland verschillende fabrieken die complete woningen of renovatiepakketten als eindproduct van de band laten rollen. Wat ontbreekt is een georganiseerde vraag en een gefaciliteerde locatiekeuze.
3. Gespikkeld bezit, de hete aardappel
Waar de lokale overheid corporaties ook kan helpen is bij de verduurzaming van het bestaand bezit. Ik hoor u denken, wat heeft de gemeente daarmee te maken? Antwoord: een groot deel van het corporatiebezit mag zich scharen onder de noemer ‘gespikkeld bezit’: straten, buurten, complexen waar in de afgelopen decennia woningen door de corporatie zijn verkocht en nu worden bewoond door particulieren. Verduurzaming van dit bezit is zeer complex omdat rekening moet worden gehouden met de wensen en vooral mogelijkheden van de particuliere woningeigenaar. Bij voorkeur gaat deze mee in de beweging en worden keuzes ten aanzien van isolatiegraad en toegepaste warmtebron op elkaar afgestemd. Immers, uiteindelijk moet het passen in het ‘eindbeeld’ van de wijk zoals deze is bepaald in de Transitievisie Warmte.
Om mee te kunnen bewegen met de corporaties behoeft de particulier ondersteuning; in informatievoorziening, organisatie, ontzorging en vooral financiering. Op dit moment lijken gemeente en corporatie op elkaar te wachten. Zolang geen van beide met kracht het initiatief pakt, wordt de hete aardappel doorgeschoven, wordt de verduurzaming van gespikkeld bezit uitgesteld en waarmee de toch al trage voortgang in de gebouwde omgeving verder wordt afgeremd.
Het zou je taak maar wezen
Mijn bewondering voor de corporatiesector is groot. In een almaar complexer wordende context werkt men onverminderd hard aan de verduurzaming en uitbreiding van de eigen portefeuille, waarbij zonder uitzondering de huurder altijd voorop blijft staan. Sterker nog, men doet er een schepje bovenop. Na de omarming van de doelen op het gebied van energieverbruik – al dan niet door wettelijke verplichtingen – verkennen corporaties actief de mogelijkheden om ook zo circulair en klimaatbewust mogelijk te ontwikkelen. Ga er maar aan staan. Het besmette imago uit het Vestia-tijdperk is in mijn ogen dan ook ruimschoots achterhaald.
Verenigt u
Het is tijd om de corporatiesector te steunen, om er de samenwerking mee aan te gaan. En die oproep doe ik vooral aan de lokale overheden en de woningbouwindustrieën. Ieder voor zich gaat u het niet redden. De industrie heeft orders en zekerheid nodig, de gemeente heeft de corporaties nodig voor snelle nieuwbouw en voor het realiseren van de Transitievisies Warmte, en de corporaties hebben beide nodig om de maatschappelijke verantwoordelijkheid te kunnen nemen. Helpt elkander. Kom aan tafel en praat met elkaar. Nog even terug naar de resultaten van Duurzaam NoWoZo; ik ben er blij mee want er ontstaat waarde. De beschreven inzichten met betrekking tot de uitdagingen waar corporaties voor staan komen namelijk voort uit doorgaand en verdiepend overleg tússen die corporaties. Dit gesprek en de gezamenlijke zoektocht naar oplossingen zijn nodig om stappen te zetten. De kracht van het collectief is nodig om andere sectoren aan te spreken en uit te nodigen tot betere afstemming. Binnen Duurzaam NoWoZo wordt het fundament gelegd om steeds slimmer samen te werken, zowel onderling als met de markt en gemeenten. Het is het begin van de oplossing.